Залоговая стоимость - это стоимость имущества, служащего залогом при получении (предоставлении) кредита. Также - рыночная стоимость ипотечного кредита. Это дисконтированная на дату оценки рыночная стоимость имущества, определенная на предусмотренную дату окончания срока действия договора залога с целью заключения договора залога имущества.
Оценка залоговой стоимости
Оценку имущества, которое предлагается банку в качестве обеспечения по кредиту, могут проводить
- специалисты по залоговой работе в банке,
- соответствующие специалисты кредитного подразделения, которые осуществляют оценку имущества,
- эксперты-консультанты и оценщики, привлеченные банком на договорной основе для проведения экспертизы имущества,
- независимые оценщики и оценочные компании - субъекты оценочной деятельности, которые имеют соответствующий сертификат или лицензию на выполнение оценочных работ, дающих право на проведение независимого оценивания.
В проведении независимой оценки для банка (филиала) обязательным является определение субъектом оценочной деятельности двух видов стоимости имущества, предлагаемого в залог - рыночной и залоговой (ликвидационной). Определение залоговой цены имущества осуществляется банком и заемщиком с учетом выводов независимого экспертного оценивания, зафиксированных в акте экспертизы. В то же время залоговая цене может быть меньше цены, определенной экспертизой, поскольку банк может предусмотреть особенность влияния рыночных факторов и расходов, связанных с реализацией. Оценка залоговой стоимости объектов недвижимости может проводиться с помощью следующих методов:
1. Метод стоимости дохода. По этому методу цена объекта недвижимости определяется как стоимость возможного дохода (ренты, прибыли), который будет получать владелец этого объекта. Из-за того, что стоимость недвижимого имущества в таком случае определяется путем капитализации предполагаемого дохода от него, этот метод называют также методом капитализированного дохода.
При расчете цены объекта по методу стоимости дохода определяют, является ли этот доход является пожизненным или временным. Пожизненный доход дают объекты, которые не имеют определенного срока использования (например, земельный участок). Временный доход приносят объекты с определенным сроком использования (например, многолетние плодовые насаждения).
В основе цены объекта, который приносит пожизненный доход, лежит отношение возможного годового дохода от объекта к соответствующей учетной ставки (ставки капитализации). Возможный доход - это нормальный доход, который можно получить при использовании объекта оценки по назначению после вычета налогов и других возможных расходов, которые обязан нести получатель дохода согласно действующего законодательства и договоров, связанных с использованием объекта оценки.
Дисконтная ставка определяется как возможна депозитная ставка, сниженная с учетом налога на депозитный доход в соответствии с действующим законодательством и скорректирована с учетом соотношения рисков, связанных с депонированием денежных средств и использованием объекта оценки по назначению. За надлежащего обоснования могут использоваться другие способы определения дисконтной ставки.
В основу цены объекта, который приносит временный доход, возложена дисконтирования (вычисление настоящей стоимости) возможных годовых доходов от объекта в течение его будущего использования, а также остаточную (ликвидационную) стоимость объекта с учетом затрат на ликвидацию.
2. Метод сравнительной стоимости (метод сравнения продаж). По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется на основе сравнения с фактическими рыночными ценами на подобные объекты недвижимости с аналогичным назначением, которые различаются между собой по определенным признакам. Такие признаки могут быть как внутренние (приусадебные земельные участки могут различаться по плодородию, экологическим состоянием, рельефом, конфигурацией), так и внешние (наличие или отсутствие обременений, различные условия размещения, использования или продажи объектов). В случае применения этого метода необходимо соответствующее корректировки фактических рыночных цен.
3. Метод определения стоимости на основе издержек (затратный метод). По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется, учитывая фактические расходы владельца объекта для его создания или приобретения за вычетом износа. Расходы, понесенные собственником, подтверждаются документально. Если владелец объекта обязан вести бухгалтерский учет в соответствии с действующим законодательством, объект может оцениваться по его балансовой остаточной стоимости, отраженной в бухгалтерской отчетности. Стоимость объекта недвижимости индексируется с учетом инфляции. Разновидностью метода определения стоимости на основе затрат является метод, который предусматривает расчет оценщиком возможных затрат на создание объекта в текущих ценах за вычетом износа.
Перечисленные методы оценки объектов недвижимого имущества преимущественно используются в комплексе. Но в зависимости от выбранного объекта оценивания они могут иметь разный статус: один избираться как основной, а другие - вспомогательные. Исключением является ситуация, когда оценивание возможно лишь с единственным методом.
См. так же рыночная стоимость, ликвидационная стоимость
Синонимы
залоговая масса
Попробуйте программу ФинЭкАнализ для финансового анализа организации по данным бухгалтерской отчетности, доступной через ИНН
Еще найдено про залоговая стоимость
- Место и роль залоговой стоимости в системе банковского кредитования Кризисные явления последних лет показали что функционирование отечественной банковской системы в условиях системного мирового кризиса требует переосмысления места и роли залога в системе банковского кредитования совершенствование методологии оценки залоговой стоимости значительно увеличивая его роль при определении и хеджировании кредитных рисков банка Глобализация является
- Факторы залогового обеспечения для управления рисками банков региональный аспект Гипотеза 2 Диверсификация залогового портфеля по кредиту способствуют снижению потенциальных потерь из-за сокращения влияния рыночных факторов на суммарную стоимость залогов Это вызывает сокращение назначаемой премии за риск Стоимость поручительства G Отрицательное Гипотеза 3
- Достаточность залогового обеспечения как адаптируемый финансовый ковенант в банковском кредитовании LTV Так по мере усиления волатильности будущей стоимости залогов повышаются требования кредитора к достаточности обеспечения Поэтому справедливо говорить о проциклическом характере движения
- Проблемы оценки стоимости имущества для целей залога Оценка стоимости залогового имущества будет осуществляться исходя из различия двух ее отдельных видов рыночной стоимости которая
- Бухгалтерский учет операций с многооборотной тарой проблемы и пути их решения Величина залоговой стоимости также определяется в договоре или в спецификации к нему Также необходимо оговорить условия
- Залоговое обеспечение Рассмотрим несколько реальных кейсов которые иллюстрируют как работает залоговое обеспечение Кейс 1 Недвижимость как залог Компания А решила взять кредит на развитие бизнеса ... На момент оформления кредита стоимость недвижимости составляла 10 млн руб Банк согласился выдать кредит в размере 8 млн руб
- Теория и практика применения текущей рыночной стоимости в оценке активов организации Шитикова А Банки определение рыночной и справедливой стоимости залогового имущества Бухгалтерия и банки 2014 № 2 С.25-28 24 Харченко О.П Потапов И.Г
- Манипулировние финансовой отчетностью схемы и способы выявления Например для многих компаний искусственное завышение активов - это способ формально соблюдать условия кредитных соглашений стоимости залогового имущества или установленные заемщиком критерии предоставления или продления кредитов Очевидный мотив - повлиять на ... В крупных холдингах в роли инвестора может выступать материнская компания распределяющая финансовые средства и устанавливающая приоритеты развития группы -Манипулирование - это необязательно завышение показателей стоимости активов прибыльности но и наоборот В случае сговора сотрудника компании о получении неофициальной комиссии
- Подводная ипотека Банки неохотно идут на пересмотр условий кредита если залоговая стоимость недвижимости снизилась Скрытые риски подводной ипотеки Невозможность продажи недвижимости без дополнительных вложений Риск
- Мнимые обязательства учитываемые при исчислении чистых активов организации Проблемам определения оценки и расчета чистых активов организации уделяется в современном обществе немало внимания так карманный показатель актуален в различных сферах экономических взаимоотношений определение кредитоспособности заемщика анализ рынка ценных бумаг определение рыночной или залоговой стоимости действующего бизнеса выявление признаков банкротства хозяйствующего субъекта и т.д Результаты исследований отраженные в
- Негосударственные источники финансирования расширенного воспроизводства в агропромышленном комплексе Кроме того тяжелые условия эксплуатации ведут к быстрому износу и падению залоговой стоимости сельскохозяйственной техники Нередко встречается также проблема отсутствия оформленных прав на основные средства Особенно
- Инновационная технология в инвестиционном проекте как оценить ноу-хау Вообще не имеют смысла или встречаются как исключение применительно к интеллектуальной собственности такие определяемые для других объектов оценки типы стоимости как залоговая восстановительная страховая 4 Вершинина А.В Расчеты в инвестиционном проектировании Финансовая аналитика проблемы
- Инвестиционный капитал и инвестиционный потенциал предприятия В этой же книге подробно изложены методы определения залоговой стоимости объектов залога Размеры кредита запрашиваемого предприятием у банка под залог безусловно зависят от
- Текущая рыночная стоимость Оценка доходов по текущей рыночной стоимости также может быть использована для оценки залоговой стоимости имущества например при оценке залоговой квартиры Оценка доходов по текущей рыночной стоимости может
- Переоценка основных средств На практике переоценка основных средств может быть использована для определения реальной рыночной стоимости основного средства привлечения инвестиций например для определения залоговой стоимости при получении кредита и др при планируемом увеличении уставного капитала которое может потребоваться
- Коэффициент ипотечной задолженности Это происходит когда стоимость залогового имущества падает ниже суммы задолженности Например если вы взяли кредит на 8 миллионов
- Проблемы применения залога денежных средств на банковском счете Таким образом по формальным признакам предметом залога выступают права на денежные средства которые остаются на банковском счете после выполнения операции списания на залоговый счет в то время как исходя из существа отношений предметом залога должны выступать права по договору залогового счета поскольку обращение взыскания осуществляется на денежные средства находящиеся на залоговом счете Согласно ст 334 ГК РФ залогодержатель вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования из ... ГК РФ залогодержатель вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования из стоимости заложенного имущества предмета залога Соглашение залогодержателя и залогодателя о порядке совершения операций по банковскому
- Практические аспекты реализации заложенного имущества в процедурах банкротства Залоговая политика большинства кредитных организаций предполагает что залоговая стоимость определяется на основании применения залоговых дисконтов к рыночной стоимости с НДС Эта позиция
- Инвестиционный кредит Гарантии поручительства залоговые договоры Например для получения инвестиционного кредита на приобретение оборудования стоимостью 10 млн руб компания
- Ломбардный кредит Компаниям необходимо тщательно оценивать свою способность обслуживать такие кредиты и учитывать возможные колебания стоимости залоговых активов Использование современных инструментов финансового анализа позволяет более точно прогнозировать риски и оптимизировать